Администрация

Секретарь

Девелопмент

Менеджер по развитию

Инженер технадзора

Специалист по градостроительному анализу

Департамент продаж

Специалист контакт-центра

Финансовый департамент

Аналитик по бюджетированию

присылайте сегодня резюме на work@stonehedge.ru

In English

22.12.2017

Estate Development. Виктория Васильева: "Готовый арендный бизнес от застройщиков - новая тенденция на рынке недвижимости"

Виктория Васильева, заместитель генерального директора по оценке и инвестициям девелоперской компании Stone Hedge, дала интервью журналу Estate Developmet, в котором рассказала о том,что такое готовый арендный бизнес, и кому он выгоден.

После длительной паузы рынок коммерческой недвижимости, похоже, начинает демонстрировать первые признаки улучшения. Во всяком случае, активность
крупных игроков, причем в тех сегментах, на которые ранее они практически не обращали внимания, свидетельствует о новых качественных изменениях
в девелоперском сознании. Одним из таких форматов-маркеров стал готовый арендный бизнес.

Виктория, насколько заметно изменилась за последние годы парадигма, суть готового арендного бизнеса, структура и игроки этого сегмента?

Если говорить о вложениях в рентную недвижимость именно для частных инвесторов, то наиболее популярные форматы, которые всем давно известны: сдача квартир в аренду; помещения формата стрит-ритейл.
Стрит-ритейл «испокон веков» представлял собой наиболее востребованный формат на рынке коммерческой недвижимости. Как правило, это помещения, расположенные на нижних этажах жилых и административных зданий, которые предлагали частные собственники. Долгое время этот формат являлся самым ликвидным на рынке недвижимости и неизменно характеризовался высокими ставками аренды и высокой ценой. Но после 2014 года, когда целый ряд банков покинули индустрию, освободился огромный массив помещений формата стрит-ритейл, и предложение превысило спрос

на рынке. Эта тенденция продолжается, многие торговые предприятия и сервисные компании уходят в онлайн и стремительно сокращают свое присутствие в оффлайн. На этом рынке самый востребованный сейчас арендатор – это сетевой супермаркет, общепит (кафе, рестораны) и медицинские частные учреждения.

На 3 года рынок коммерческой недвижимости почти застыл, активность как арендаторов, так и инвесторов снизилась. 2017 год стал годом пробуждения. Стабилизация в экономике позволила возобновить многие направления инвестирования, которые ранее тоже существовали, но сейчас активно развернули свою деятельность: коллективные инвестиции, ЗПИФ, расширился формат готовых арендных бизнесов, который теперь включает в себя и офисную недвижимость.
Одна из основных тенденций современного мира инвестиций в недвижимость – готовое предложение арендных бизнесов от застройщиков (ранее это были единичные предложения и чаще

всего от частных собственников), как в формате жилья/апартаментов, так и в формате офисного и торгового направления.
Составные части готового арендного бизнеса как продукта: помещение, арендатор и договор аренды.

- Создание и продажа готового арендного бизнеса для девелопера, работающего в сегменте коммерческой недвижимости – весьма грамотная и дальновидная стратегия. Чем это обусловлено?

Сейчас мы наблюдаем рост активности на рынке арендаторов. Во-первых, это продиктовано общим снижение ставок на рынке за последние 2-3 года. Во-вторых, сегодня на рынке существует дефицит качественных офисных и торговых помещений. Отмечу, что 2017 год стал антилидером по вводу в эксплуатацию новых бизнес-центров. Это связано с перепрофилированием застройщиков на жилой сегмент и последовавшее за этим изменения в назначении новых строительных площадок.
Данные факторы позволяют компаниям без значительного

увеличения бюджета на аренду помещения сменить офис на более современный.
Существующий спрос позволяет нам формировать рынок готовых арендных бизнесов (офисы и торговые помещения) в массовом режиме, тем самым мы расширяем нашу продуктовую линейку новым продуктом.

- В чем заинтересованность инвесторов в этом формате?

В рентной коммерческой недвижимости инвесторов привлекает, в первую очередь, хорошая доходность при относительно низких рисках. Сейчас в среднем рентная доходность составляет 12-13% (для сравнения квартиры 5-6%), и здесь мы не учитываем потенциал роста стоимости недвижимости. К тому же, первоначальные инвестиции обеспечены правом собственности на помещение. Это осязаемый актив, его можно застраховать, тем самым минимизировать риски потери первоначальных инвестиций. И для многих инвесторов данный факт очень важен.

Также готовый арендный бизнес – очень удобный инструмент для его покупателя: Доходная часть очень хорошо прогнозируется и считается исходя из условий договора, а правильно составленный договор аренды позволяет максимально сократить время управления объектам. То есть, мы получаем по-настоящему пассивный доход. Понятно, что есть риск выезда арендатора. Здесь есть свои нюансы: чем крупнее арендатор, чем дольше он работает на рынке, тем надежнее он считается; чем лучше помещение (расположение, технические параметры), тем оно ликвиднее, и даже в случае съезда арендатора, новый арендатор не заставит себя ждать.
Так что и у нас на рынке присутствуют свои “голубые фишки”. Чем надежнее арендатор и ликвиднее помещение, тем ниже предлагаемая доходность, и наоборот.

- Какова специфика продажи и покупки готового арендного бизнеса: общий механизм и подводные камни?

По факту, приобретая готовый арендный бизнес, вы покупаете помещение с обременением в виде долгосрочного договора аренды. Мы рекомендуем обращать внимание на то, кто ваш арендатор, где находиться помещение, какие у него характеристики, т.е. насколько быстро, в случае необходимости, вы сможете его пересдать. Особое внимание стоит уделить условиям договора: ставка аренды, как оплачиваются коммунальные платежи и эксплуатационные расходы, как измениться ставка при смене схемы налогообложения арендодателя, как прописана индексация.

- Какие требования (окупаемость, ставка капитализации, торг и т.д.) предъявляют к готовым бизнесам инвесторы?

Говоря об окупаемости, уточню, что сейчас ее считают чаще всего 2 методами. Первый – годовым арендным потоком (в данном случае я считаю арендный поток без учета эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, но этот момент надо проверять, как я уже говорила).

Второй – арендный поток с учетом ежегодной индексации.
Стоимость арендных бизнесов, формируемых разными подходами, сопоставима.
Сейчас на рынке в основном арендные бизнесы характеризуются 8-8,5 лет окупаемостью с учетом индексации или 10 годами, если считать первым годом. Рентная доходность в среднем составляет 12-13%. Ставка капитализации для офисов сейчас составляет примерно 10,5% с тенденцией на понижение.

- Какие объекты, генерирующие стабильный доход на сегодняшний день, наиболее востребованные на рынке, и что для потенциальных клиентов предлагает ваша компания?

На сегодняшний день, помимо торговых помещений, мы предлагаем также офисы в виде готовых арендных бизнесов. Мы считаем, что их незаслуженно недооценивают. Многие офисные арендаторы – это компании, давно работающие на рынке, их устойчивость и надежность, как говорится, проверена временем.

Офисные арендаторы делают ремонт и “обосновываются надолго”. Их доход, как правило, не зависит от проходимости места и расположения помещения. Все эти факторы минимизирует риск внезапного съезда арендатора.

Мы поставили на поток формирование арендных бизнесов. Сейчас мы предлагаем более 60 лотов в трех наших бизнес-центрах: дизайнерский бизнес-центр NEO GEO в ЮЗАО, БЦ Manhattan (ЦАО, Красносельский район), БЦ Seven One в активно развивающемся направлении САО в 30м от метро Верхние Лихоборы).
Все наши бизнес-центры новые (2016-2017) и соответствуют всем требованиям бизнес-центров класса B+. Современная инженерия, высокие потоки, панорамное остекление в купе с уникальными архитектурными решениями, насыщенной инфраструктурой формируют все условия для комфортной работы и жизни для наших арендаторов, что подтверждается высоким спросом.
Среди наших арендаторов представлены IT-компании,

представители металлургии, консалтинговые компании.

В каждом бизнес-центре на нижних этажах у нас сформированы торговые помещения, которые активно арендуют кафе, рестораны (надо же чем-то кормить армию офисных работников), салоны красоты, цветочные магазины и прочее. Данные помещения также формируются в готовые арендные бизнесы и предлагаются инветорам.

Сейчас мы реализуем наши готовые арендные бизнесы с доходностью (рентной) 12-13,5%. Наши договоры составлены так, чтобы максимально быть прозрачными для инвестора: эксплуатационные расходы и коммунальные платежи оплачивает арендатор, прописаны ставки аренды на каждый год срока действия договора, четко прописано условие по ставке при смене режима налогообложения арендодателя. Для каждого арендного бизнеса мы предоставляем детальный расчет для инвестора.