Администрация

Секретарь

Девелопмент

Менеджер по развитию

Инженер технадзора

Специалист по градостроительному анализу

Департамент продаж

Специалист контакт-центра

Финансовый департамент

Аналитик по бюджетированию

присылайте сегодня резюме на work@stonehedge.ru

In English

09.09.2013

Журнал "Недвижимость и цены" realty.dmir.ru: Мини-офисы. Прибыль гарантирована?

Этим летом консалтеры отметили рост интереса инвесторов к небольшим офисам. В Центральном административном округе качественных предложений не осталось вовсе, было распродано около 50% от всего количества бизнес-центров классов В и В+. Некоторые эксперты считают, что офисы мелкой нарезки — более прибыльный формат, чем квартиры.

Меньше, да лучше
Небольшим принято считать офис до 150 кв. м. Относительно минимальной площади мнения специалистов разбегались: одни рассматривают помещения от 50 квадратов, другие — от 75 кв.м.Так или иначе, подобные объекты сегодня находятся на пике популярности. «В бизнес-центре Neo Geo ocoбенно успешно идут продажи именно малых блоков, которые составляют до 60 % от общей площади»,— приводит пример

Анастасия Малкова, руководитель департамента продаж инвестиционного фонда недвижимости Stone Hedge.
По данным аналитиков Blustone Group, темпы реализации помещений 50-150 кв. м существенно превышают динамику продаж крупноформатных блоков. Востребованы не только готовые, но и строящиеся объекты. Скажем, в «Смарт Парке», расположенном в Западном административном округе Москвы, небольших помещений в продаже

практически не осталось, хотя сам бизнес-центр еще не реализован: «Офисы мелкой нарезки продают в основном на начальной стадии строительства, когда стоимость 1 кв. м на 30-45% ниже», — поясняет А. Малкова.
Мини-офис найдет ценителя в любом районе, выбор локации зависит только от сферы деятельности компании. «Бизнес, ориентированный на upper class (архитекторы, консультанты, аудит ит. д.),

предпочтет центр,— говорит Григорий Длуги, директор по продажам коммерческой недвижимости MR Group. — Розничные компании готовы сесть и в отдаленных районах».
Небольшой офис в бизнес-центре категории А найти затруднительно. «Как правило, высококлассные проекты предполагают тщательно подобранный пул арендаторов, занимающих большую часть этажа (от 500 кв. м), — объясняет Никола Обайдин,

директор департамента офисной недвижимости Knight Frank. — Поэтому компаниям, предпочитающим компактные блоки (до 500 кв. м), приходится рассматривать вариант субаренды или аренды рабочих мест в сервисных офисах. Кроме того, одним из параметров объекта класса А является наличие одного собственника, что исключает продажу небольших блоков». Впрочем, при¬знает эксперт, некоторые девелоперы все-таки отступают от правил

и реализуют бизнес-центры небольшими блоками. Но эта стратегия не является распространенной практикой.

Зоны притяжения
В эпицентре спроса — мини-офисы в бизнес-центрах класса В. По данным компании Bluestone Group более 90% подобных предложений сосредоточено в четырех столичных округах — Западном, Северо-Восточном, Юго-Восточном и Южном. Около половины бизнес-центров находится на

территории между Третьим и Четвертым транспортным кольцом («Трио», «Магистраль Плаза», «Барклай-Плаза», «Ярд», «Парк Мира»). Среди строящихся объектов эксперты отмечают Bankside, расположенный в 500 м от Садового кольца, «Смарт Парк» и Neo Geo на юго-западе столицы.
В Stone Hedge насчитали 14 подобных проектов общей площадью 120 тыс. кв. м. Данные по распределению предложений у обеих компаний совпадают.

Мечта инвестора
Малоформатные офисы прежде всего интересны тем, кто устал от стандартных схем инвестирования в квартиры и хочет сформировать небольшой портфель для постоянного денежного потока, считает Г. Длуги. В качестве примера эксперт приводит проекты «Водный», «Савеловский», «Лотос», где динамика роста цен находится на уровне 25-35% в год. Перспективным он считает и объект Danilov Plaza: «Стоимость 1 кв. м здесь

начинается от 3,4 тыс. долл. и даже может быть ниже в зависимости от объема, условий сделки. К концу года цена может увеличиться до 4 тыс. долл.».
Аналитики Bluestone Group также сопоставляют доходность небольших офисов с квартирами. По их словам, мини-офис на стадии строительства комплекса можно приобрести по цене от 3 до 5 тыс. долл./кв. м. Такая цифра гораздо привлекательнее стоимости жилья в доме бизнес-класса.

При этом вложения в офисную недвижимость дают больше возможностей для последующего извлечения прибыли.Основными покупателями малоформатных площадей являются представители малого и среднего бизнеса. Что неудивительно, ведь это самые уязвимые арендаторы: «При смене ценовой политики компании, занимающие небольшие помещения, вынуждены соглашаться на менее выгодные условия владельца

либо искать для себя что-то новое, осложняя бизнес неудобным переездом, — поясняет А. Малкова. — Таким образом, компактный, но все же свой офис выгоден вдвойне: он позволяет избежать неурядиц и при этом окупается уже через семь-восемь лет».Выбор между покупкой и арендой небольшого блока полностью зависит от стратегии собственника бизнеса, считает Н. Обайдин. Ведь даже помещение площадью 100 кв. м в комплексе класса В+ обойдется

в 400- 500 тыс. долл. В то же время и аренда офиса малой нарезки может быть обременительней: «Ставка на небольшой блок обычно выше, чем на площадь более 1 тыс. кв. м, —добавляет эксперт. —Это связано не только с желанием собственника привлечь крупного арендатора, но и с тем, что в данном случае используется коэффициент общих площадей, увеличивающий арендную плату».

realty.dmir.ru